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民盟浙江省委员会自从我国城市居民住宅分配制度停止福利分房以来，全国开启了居民住宅私有化的潮流。随着经济社会的飞速发展，房地产业作为新兴产业最近几年如日冲天，越来越多的居民购买了商品房住宅，住宅私有者的群体越来越大，居民的居住条件大大改善。与此同时，作为房产所有人的业主，住进了举全家一辈子积蓄购买来的房子后，由于开发商、物业管理公司及政府有关部门等在管理中存在的问题，时常会存在业主的合法权益受到侵害，来之不易的和谐生活的大好局面受到冲击，开发商、物业管理公司、业主以及政府机关职能部门的矛盾日益尖锐。为此，民盟浙江省委召开部分业主委员会主任座谈，走访杭州市建委、杭州市房管局等相关政府职能部门，进行了深入的调研。我们认为，目前存在以下几个主要问题：一、 房产开发商在销售住房时虚假广告普遍存在。据召开业主委员会主任座谈会时调查，房产开发商在销售时广告中的承诺，到业主拿到房产时，许多宣传广告承诺得不到兑现，不同程度存在虚假和欺诈行为。作为房产的业主有点弄不明白，房产商在开盘前的销售中所从事的广告宣传活动是合理合法的，如对小区的环境、配套、公建设施、商业网点等均有良好的宣传，有众多吸引眼球的承诺。但业主一旦入住后，即发现有些宣传失真，有些承诺根本没有兑现。参加座谈的业主们认为，虚假广告产生的根本原因和责任在房产开发商，那么批准广告宣传和监督广告真假的那些政府职能部门到哪里去了呢？他们又该承担怎样的责任呢？二、房产开发商任意变更设计，侵害业主权益。房产商广告宣传失真，承诺无法兑现的一个突出现象是房产商在建设过程中，未经业主同意任意更改售房时合同规定的的设计，造成既成事实，侵害业主的利益。尤其是小区绿地面积缩水、公建设施建设的用途变更。有些事后变更未得到业主的认可，却有规划、建委、房管等政府有关部门的批文，这就不难引起业主们对开发商与有关部门间是否存在猫腻产生怀疑了。三、业主维权困难，调查取证得不到政府相关部门应有的支持帮助。业主入住后，一旦发现权益受到损害，为了维权，必须获取相应的证据，业主们只能依靠与房产开发建设有关的规划、建设、房管等部门，查阅文件档案资料，获取相关证据，据理力争。但实际上，政府有些相关部门和相关工作人员不仅不为业主维权提供帮助，而且还设置种种障碍，依然存在门难进、脸难看、事难办，难怪有许多业主反映“现在住的房子可是比以前好多了，但心里依然不痛快，堵得慌”。四、业主委员会地位不明确，发挥应有作用困难。目前，新小区建成后，一般均由房产开发商下属的物业公司先行物业管理，新一届业主委员会也由该物业公司负责组建。业主委员会成员素质参差不齐，有的成员不知道他的职、权、利是何物，工作目标不明确；有的成员素质不高，得到物业公司的一点蝇头小利后，屁股指挥脑袋，忘记了维护业主利益的责任。物业管理中，作为甲方的业主委员会首要的工作是维护广大业主的公共权益。根据有关条例和规定，业主委员会是业主大会各项决定的忠实地落到实处的执行者和监督者，是广大业主的代言人，是物业的主人代表，物业公司是业主物业的“管家”。照理说，“管家”是由“主人”聘用的，对“主人”的合理要求应是惟命是从。而现实是，“主人”的地位仅为“自治管理组织”，没有法人地位，因此，也不给专门的编制，财务不特立，不得设立专门帐户，不得从事任何经营活动，公建配套设施出租等收益只能通过物业公司帐户走帐。无形中，“主人”的相关工作受制于“管家”。不仅如此，有些业主委员会连个办公的地方都没有着落。五、物业维修基金的管理和使用存在问题。物业基金是由购房人按一定比例（共用部位维修基金为20%房价）缴纳的，由政府相关部门统一管理，但维修基金应属于小区业主。目前，物业维修基金的管理办法仍沿用计划经济时的那一套，“主人”要维修自己的房子或公建设施，要动用自己的基金，需要向“仆人”反复申请，得到批准，才能动用和报帐，手续相当繁琐。管理部门甚至还收取18%的高额管理费，严重侵害业主的利益。随着房产物业小区建设的不断发展，房产物业管理工作将承担起大量传统意义上居委会所承担的社会职能，同时也会产生大量的社会矛盾。主要是业主委员会与房屋开发商、物业公司及政府相关部门（规划、建设、房管）间的矛盾将日益突出，为切实解决这些发展过程中的问题，努力构建和谐社会，盟省委经大量调查后认为，改进房产物业管理，维护业主合法权益已成当务之急，为此建议：一、依法规范房产广告，依法严厉处罚虚假广告。房产开发商的房产广告必须严格依照《广告法》行事，相关部门应在事先介入，事后监督，加大依法管理力度，新闻媒体应严格执行广告刊登的相关手续，政府有关部门应严厉查处那些说一套做一套，宣传失真、承诺不兑现的房产广告，更应严厉查处那些子虚乌有的欺诈消费者的虚假广告，还房产广告市场一个清白。二、政府相关部门应严把规划审批许可关，严防房产开发商随意变更房产设计、变更公建配套设施规划设计和用途，保证规划、设计的严肃性，严防政府相关部门的个别人员被房产开发商买通，侵害广大业主的权益，影响政府形象，动摇执政根基。对已建房产物业小区开展一次检查整顿，并发动群众举报违法违规行为，全面清查处理侵犯业主权益的变更规划、设计和用途现象。三、加强政府相关部门勤政为民的教育，办事制度公开、热情为群众服务、重树人民公仆的崇高形象。严肃查处“不作为、乱作为”的部门和人员。四、明确业主委员会的法律地位，加强业主委员会的组织建设和培训管理工作。政府应明确业主委员会的主管职能部门，建立相应法规条例明确业主委员会的法律地位，并明确其相应的权力和义务。加强对业主委员会的组建指导，全面培训业主委员会成员相应的业务知识，提高其管理和维权能力。五、改进房屋维修基金的管理和使用工作，降低基金管理费的提取比例。房屋维修基金的管理应有权威部门出台相应的管理办法，并且一要透明，二要公示，让广大业主一目了然，房屋维修基金在使用审批过程中，政府相关部门首先应尊重广大业主和业主委员会的意见。现有管理办法按20%收取管理费，就一个小区乃至全市来讲不是一个小数目，但大家普遍认为18%的额度实在太大，要求大幅度下降的呼声十分强烈，为此，我们参考兄弟省市的做法，认为降到5%~10%为宜。提取管理费使用情况应列出明细定期公示，接受有关部门和广大业主的监督。 |
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